【物業(yè)服務(wù) 履約擔(dān)?！亢贤炇鹎氨乜?！
各位業(yè)主或物業(yè)管理公司人員是否有過這樣的困擾：簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，如何確保對方能夠履約，避免出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量低、拖欠工資導(dǎo)致的罷工等情況？一份好的物業(yè)服務(wù)履約保函就成為必須！今天小編就帶大家了解一下它，讓你的物業(yè)合同更安全！
一、物業(yè)服務(wù)履約保函的定義
物業(yè)服務(wù)履約保函，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱甲方）在取得物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)營權(quán)后，為向業(yè)主（或業(yè)主委員會，以下簡稱乙方）保證其將嚴(yán)格按照合同約定提供服務(wù)而向銀行出具的書面擔(dān)保文件。它也是乙方在選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)時重要的參考依據(jù)之一，能夠有效預(yù)防甲方違約行為，保障業(yè)主的合法權(quán)益。
二、保函的類型及內(nèi)容
保函類型：根據(jù)出具主體不同，保函分為甲方自行擔(dān)保和向銀行申請擔(dān)保兩種。前者由甲方出具，通常適用于信用良好、資金雄厚的物業(yè)企業(yè)；后者則需要甲方向銀行申請，通過銀行的信用審查后出具，故而具有較強的可信度。
保函內(nèi)容：
擔(dān)保金額：由乙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限和服務(wù)費總金額確定，通常為合同總金額的10%或20%。 擔(dān)保期限：與物業(yè)服務(wù)合同期限保持一致，即甲方提供不低于合同約定服務(wù)期限的履約保證。 甲方違約責(zé)任：當(dāng)甲方未能按合同約定提供服務(wù)或在服務(wù)期內(nèi)擅自撤離、放棄經(jīng)營時，甲方應(yīng)按照合同約定向乙方支付違約金，而此筆違約金將由銀行直接支付給乙方。 乙方追償權(quán)：若甲方有前款所述違約行為，乙方有權(quán)直接向銀行提出書面要求，銀行應(yīng)在收到書面要求后按約定金額進行支付。同時，乙方也有權(quán)繼續(xù)要求甲方承擔(dān)繼續(xù)履行合同或賠償違約金等其他責(zé)任。 其他約定：雙方可約定在甲方出現(xiàn)重大違約行為時，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方賠償因此造成的損失。以北京某小區(qū)為例，該小區(qū)業(yè)委會為確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，在選聘新物業(yè)公司時提出了較高的履約保函門檻：擔(dān)保金額為一年物業(yè)服務(wù)費的總和，由第三方銀行出具，擔(dān)保期限為合同期（兩年）的全過程。在甲方出現(xiàn)拖欠員工薪資、服務(wù)不到位被投訴達一定次數(shù)等情況時，業(yè)主可直接向銀行提出違約金索賠要求。
三、如何取得保函
業(yè)主方準(zhǔn)備：業(yè)主委員會應(yīng)先制定出臺《物業(yè)服務(wù)履約保函審查方案》，明確保函的類型、內(nèi)容、金額等要求，并通過業(yè)主大會討論通過。
審查物業(yè)公司資質(zhì)：業(yè)主方應(yīng)審查物業(yè)公司的經(jīng)營范圍、注冊資本、信用情況、從業(yè)經(jīng)驗等，確保其具有提供物業(yè)服務(wù)的資質(zhì)。
甲方準(zhǔn)備：物業(yè)公司需要提供以下材料，以向銀行申請保函：
雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》原件 甲方的營業(yè)執(zhí)照、代碼證、稅務(wù)登記證等企業(yè)資質(zhì)證明 甲方近三年財務(wù)報表及審計報告 甲方銀行開戶許可證 甲方所經(jīng)營物業(yè)項目的相關(guān)證明材料 其他材料（如公司章程、股權(quán)結(jié)構(gòu)等）
銀行審查：銀行將對甲方的信用情況、經(jīng)營狀況進行審查，并實地考察物業(yè)項目。
簽訂保函合同：審查通過后，銀行與甲方簽訂保函合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。同時，甲方需向銀行支付一定的保函費，作為銀行提供擔(dān)保的報酬。
保函出具：銀行在規(guī)定時間內(nèi)出具保函，并通常會通過快遞方式送達乙方。乙方應(yīng)仔細核對保函內(nèi)容，確保與雙方合同內(nèi)容一致，并妥善保存。
四、保函的效力與風(fēng)險
效力：履約保函具有法律效力，是業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。它能夠有效約束物業(yè)公司的服務(wù)行為，提高其違約成本，促使物業(yè)公司更加重視服務(wù)質(zhì)量，也為業(yè)主提供了一層保障。
風(fēng)險：
對于業(yè)主方：主要在于保函金額的確定。若設(shè)定過高，可能導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司無法達到資質(zhì)要求而放棄競標(biāo)；若設(shè)定過低，又無法有效保障業(yè)主利益。因此，業(yè)主方應(yīng)綜合考慮物業(yè)公司的資質(zhì)、小區(qū)服務(wù)需求等因素，合理確定擔(dān)保金額。 對于物業(yè)公司：主要為資金壓力和信用記錄。在向銀行申請保函時，物業(yè)公司需要承擔(dān)一定的財務(wù)負(fù)擔(dān)，且其企業(yè)信用記錄將受到銀行審查。若出現(xiàn)嚴(yán)重違約或拖欠銀行保函費情況，將影響企業(yè)的信用評級，甚至被銀行列入“黑名單”。 對于銀行：主要風(fēng)險在于甲方的違約。當(dāng)甲方出現(xiàn)違約行為，銀行需要按約定支付違約金，因此銀行在出具保函前會嚴(yán)格審查物業(yè)公司的信用和還款能力。五、保函續(xù)期與終止
保函的續(xù)期通常在保函有效期滿前進行。乙方應(yīng)在保函到期前一定時間（例如1個月）與甲方協(xié)商，由甲方向銀行申請續(xù)期。
保函的終止：在以下情況下，保函將終止：
甲乙雙方物業(yè)服務(wù)合同期滿或提前解除合同 業(yè)主大會決議解除與甲方的物業(yè)服務(wù)合同 甲方在保函有效期內(nèi)未發(fā)生違約情況，經(jīng)乙方同意后終止 其他情況，例如甲乙雙方達成書面協(xié)議同意終止等。保函到期或終止后，乙方應(yīng)及時將原保函回執(zhí)交還給甲方，由甲方前往銀行辦理保函的注銷手續(xù)。
總結(jié)：
物業(yè)服務(wù)履約保函是業(yè)主與物業(yè)公司簽訂合同前的重要一步，它為合同的履行提供有力保障。業(yè)主方應(yīng)重視保函的審查，物業(yè)公司也需提前了解保函的相關(guān)要求，在競標(biāo)前做好準(zhǔn)備。雙方謹(jǐn)慎合理使用履約保函，必將推動業(yè)主、物業(yè)公司、銀行三方共贏！
